Cómo funciona
Pago por certificaciones de obra
El pago por certificaciones vincula cada cobro a un avance concreto y comprobado de la obra, en vez de a un calendario. La obra se divide en hitos, cada hito tiene su importe y su prueba, y el dinero se libera cuando esa prueba existe. Con el capital custodiado desde el inicio, el cobro deja de depender de la tesorería de la otra parte.
Qué es una certificación de obra
Una certificación es el documento que acredita la parte de obra ejecutada en un periodo y su valoración económica. La firma la dirección facultativa y es la base sobre la que el constructor factura. En la práctica funciona como la unidad de medida del avance: sin certificación no hay derecho a cobro, y con ella el importe queda determinado.
Por qué el sector cobra tarde aunque certifique a tiempo
Certificar y cobrar son dos cosas distintas. La certificación fija cuánto se debe; el cobro depende de la tesorería de quien paga. Ahí se abre el plazo: el promedio de cobro en Portugal es de 81 días, el más largo de la Unión Europea, y el coste del pago lento para la construcción en Estados Unidos se estimó en 280.000 M$ durante 2024, un 14 % del gasto del sector.
Fuentes: estudios de morosidad de la UE · informe sectorial, EE. UU., 2024.
Qué cambia cuando el capital ya está custodiado
Si el importe de cada hito se reserva antes de empezar en una cuenta de garantía regulada, el cobro deja de ser una promesa y pasa a ser una condición: el dinero ya está, y lo único que falta es demostrar el avance. Ese es el modelo que opera PactStream, con liberación en menos de 24 horas desde que la certificación queda registrada.
Los ocho pasos del ciclo, y quién los cubre
- Comercialización (PropertyJourney). La operación se origina y entra en el ciclo.
- Presupuesto (CostPact). Las partidas se valoran sobre catálogo de precios oficial, no sobre una estimación.
- Contrato (CostPact → PactStream). El presupuesto se traduce en hitos con importe y condición de liberación.
- Custodia (PactStream). El capital entra en una cuenta de garantía regulada bajo PSD2, externa a las dos partes.
- Certificación (PactStream, sobre la obra que lleva CostPact). Se aporta la evidencia y la dirección técnica certifica.
- Cobro (PactStream). El importe del hito se libera en menos de 24 horas.
- Control fiscal (FiscalCore). El cobro se descompone en impuestos, costes, beneficio y socios al entrar.
- Entrega y posventa (PropertyJourney). Garantía, incidencias y relación con el cliente final.
Entre el paso 2 y el 7 median meses: es la fase viva de la obra, y la lleva CostPact con certificaciones, control de costes, órdenes de compra, facturas y subcontratas.
Qué división hace cada parte del cobro por certificaciones
| División | Qué aporta aquí |
|---|---|
| CostPact | Origina la certificación: presupuesto sobre catálogo oficial, medición, borrador de certificación y su revisión. También el control de costes, las compras y las subcontratas que la sostienen. |
| PactStream | Custodia el importe del hito, verifica el avance con IA y dirección técnica, y lo libera en menos de 24 horas. |
| FiscalCore | Descompone ese cobro en impuestos, costes, beneficio y socios, y calcula los modelos 303, 111 y 130. |
| PropertyJourney | Cuando la obra es una promoción, origina la venta y cierra con entrega, garantía y posventa. |
Ninguna de las cuatro resuelve sola el problema: certificar sin custodia sigue dejando el cobro a 90 días, y custodiar sin certificación deja el dinero parado sin nadie que diga que el hito se cumplió.
Qué hace falta para que una certificación se pueda pagar sola
Que la prueba sea verificable sin discusión. En el ecosistema cada evidencia se registra con geolocalización, sello temporal y huella criptográfica, y se somete a un doble filtro: un análisis por IA que devuelve una puntuación de 0 a 100 con hallazgos clasificados, y la certificación de la dirección técnica sobre esa misma evidencia. Ninguna liberación depende de una sola instancia.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre certificación y factura?
La certificación acredita la obra ejecutada y la valora; la factura es el documento fiscal que reclama ese importe. Se certifica primero y se factura después, sobre lo certificado.
¿Quién firma la certificación de obra?
La dirección facultativa: el arquitecto o el aparejador que dirige la ejecución. Es quien tiene la competencia técnica para dar por buena la parte de obra realizada.
¿Se puede cobrar una certificación sin esperar a que pague el promotor?
Sí, cuando el importe del hito está custodiado desde el inicio en una cuenta de garantía regulada. El cobro deja de depender de la tesorería del promotor y pasa a depender solo de que el avance esté certificado.
¿Qué pasa si hay desacuerdo sobre el avance?
El importe permanece retenido en la cuenta de garantía hasta que se resuelva. Ninguna de las partes puede disponer del dinero unilateralmente, porque la cuenta es externa a ambas.
Cimbrium reúne presupuestación, custodia, verificación y fiscalidad en un solo ciclo.
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